OPTIMISATION FISCALE LOI PINEL ET DEFISCALISATION

Notre cabinet de conseil en optimisation fiscale se situe dans le var (83) à La Garde près de Toulon et de La Valette du Var. L'augmentation perpétuelle de la pression fiscale dans notre pays nous pousse désormais à vouloir la faire diminuer.

L'optimisation fiscal met en œuvre des dispositifs légaux prévus par le législateur afin d'orienter l'argent des épargnants vers certains secteurs de l'économie en octroyant un avantage fiscal. Les gouvernements successifs ont mis en place plusieurs mesures à travers des dispositifs d'investissement immobiliers et placements financiers permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt.

Les dispositifs d'investissement immobilier défiscalisant.

- Investissement Loi Pinel

Le dispositif Loi Pinel permet à l'occasion d'un investissement immobilier neuf de bénéficier dans certaines conditions d'un avantage fiscal.

Cette avantage fiscal du dispositif Pinel est soumis à plusieurs conditions notamment  en terme de durée d'investissement, de plafonnement des loyers et de plafond des ressource du foyer.

La durée d'investissement initiale doit être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans et à chaque période correspond un avantage fiscal.

L' avantage fiscal varie en fonction de la durée de location et permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% de la valeur du bien (achat + frais de notaire) dans la limite d'un investissement annuel de 300000€ avec un prix au mètre carré de 5500€ maximum. Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de deux logements par an.

Le montant de la réduction d'impôt a été fixé à 18% pour les logements situé en métropole et 29% pour ceux réalisés en outre-mer.

Dans le cadre du dispositif Pinel, le taux de réduction d'impôt varie en fonction de la durée d'engagement de location.
- 12% (23% outre-mer) pour les engagements de location de 6 ans
- 18% (29% outre-mer) pour les engagements de location de 9 ans.

Cette investissement en Loi Pinel est conditionné à location de ce bien immobilier en non meublé à usage de résidence principale. Le dispositif Loi Pinel permet d'effectuer cette location auprès des parents ou des enfants détachés du foyer fiscal.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt la location doit intervenir dans l'année suivant la livraison ou l'acquisition du bien immobilier.

Si le montant de la réduction d'impôt imputable au titre de l'année d'imposition est supérieur à l'impôt du alors le surplus est définitivement perdu. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision.

Période d'investissement Loi Pinel

La réduction d'impôt dont dispose le dispositif Loi Pinel concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2017 prolongé jusqu'au 31 décembre 2021 par la dernière loi de finance. Par date d'acquisition, il faut entendre la date de l'acte authentique d'achat du logement.

Localisation du logement en Loi Pinel

Dans le dispositif Loi Pinel, le logement doit se situer en zones A, A bis, ou B1.

  • Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
  • Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer.

Types d'acquisitions Loi Pinel

La loi Pinel permet une réduction d'impôt et concerne les logements suivants :

  • Logement acquis neuf
  • Logement en l'état futur d'achèvement
  • Logement que vous faites construire
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf
  • Logement ne satisfaisant pas aux caractéristique de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
  • Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Niveau de performance énergétique en Loi Pinel

La loi Pinel impose que le logement respecte un niveau de performance énergétique global en fonction du type d'acquisition. La réduction d'impôt s'applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie le respect d'un niveau de performance énergétique global qui est fixé par décret.
Il faut comprendre que le logement doit être labellisé « Bâtiment Basse Consommation » (BBC RT 2005 ou RT 2012).

Plafonds annuels de ressources en Loi Pinel

Dans le dispositif Loi Pinel, le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds suivants :

Plafonds annuels de ressources - Bail conclu en 2019 (revenu fiscal de référence de 2017) - Métropole

Composition du foyer du locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Personne seule

38 236€

38 236€

31 165€

Couple

57 146€

57 146€

41 618€

Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge

74 912€

68 693€

50 049€

Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge

89 439€

82 282€

60 420€

Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge

106 415€

97 407€

71 078€

Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge

119 745€

109 613€

80 103€

Majoration par personne à charge supplémentaire

13 341€

12 213€

8 041€

Barème Plafonnement des loyers par zone en loi Pinel 2019

Le dispositif Pinel impose un plafonnement des loyer en fonction de la localisation de l'investissement immobilier.

Zone A bis : 17,17€

Zone A : 12,75€

Zone B1 : 10,28€

Conditions liées à la location dispositif loi Pinel

En loi Pinel le logement doit être loué nu et à usage d’habitation principale.

Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

La durée minimale de l'engagement de location est de 6 à 12 ans.

Exemple de calcul du plafond de loyer mensuel Loi Pinel

Le dispositif Pinel impose un plafonnement des loyer mensuel, celui-ci ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :

Calcule Surface utile : Surface habitable + 0,5xSurface annexe (limité à 8m²)

Coefficient multiplicateur : 19 / Surface utile + 0.7 (Coefficient plafonné à 1.2)

Formule de calcul du plafond des loyers :

Surface utile x coefficient multiplicateur x barème plafonnement des loyers

Exemple : Pour un appartement de 50m² avec balcon de 6m² d'un appartement en zone A

Surface utile (SU) = 50+(6x0.5) = 53

Coefficient multiplicateur (CM) = (19/50)+0.7 = 1.08

Plafon loyer (PL) = zone A = 12.75

Calcul du plafond des loyers = 53x1.08x12.75 = 729,81€

Montant de la réduction d'impôt lié à la Loi Pinel

Le dispositif d'investissement immobilier en loi Pinel permet une réduction d'impôt, cette réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :

  • 300 000 € par personne et par an,
  • 5 500 € par m² de surface habitable.

Taux de la réduction d'impôt Loi Pinel

Le taux de réduction d'impôt dont bénéficie le dispositif Pinel varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

La réduction d'impôt peut être reprise en cas du non respect des conditions de location, cession du logement pendant la durée de d'engagement, ou démembrement du droit de propriété.

Taux de la réduction d'impôt à partir de septembre 2014 selon la durée de l'engagement de location

Durée la location

Taux

Répartition de la réduction d'impôt

Engagement initial de 6 ans

Période initiale de 6 ans

12 %

2 % par an

1re prolongation de 3 ans

6 %

2 % par an

2e prolongation de 3 ans

3 %

1 % par an

Engagement initial de 9 ans

Période initiale de 9 ans

18 %

2 % par an

Prolongation de 3 ans

3 %

1 % par an

- Loi Malraux

La loi Malraux également appelée monuments historique est un dispositif d'investissement immobilier défiscalisant qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions.

Les avantages fiscaux concernent :

  • les immeubles classés monuments historiques
  • les immeubles inscrits à l'inventaire supplémentaire (ISMH)
  • les immeubles possédant le label délivré par la Fondation du patrimoine.

Certains immeubles non classés mais ouverts au public peuvent également bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Malraux sous condition d'avoir obtenu, un agrément délivré par le ministère du Budget ou le directeur régional des impôts.

Le classement peut viser une partie isolée et dissociable de l'immeuble (tour, escalier, plafonds d'une salle donnée, etc.). Dans ce cas, l'administration peut restreindre l'imputation des charges aux seuls travaux affectant cette partie.

- Loi Censi-bouvard / LMNP

Nous pouvons vous proposer des investissement en Loi Pinel et des solutions d'optimisation fiscale de votre patrimoine et de défiscalisation adaptées à votre situation sur l'ensemble du département du Var (83).

Toulon, Hyères, Saint-Raphael, Antibes, Frejus, Bandol, Ollioules, Carqueiranne, Le Pradet, La Valette du Var, La Farlède, La Crau, Sanary sur mer, Six fours les plages, Bandol, La Garde ...

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